绿城“抹去”宋卫平

绿城“抹去”宋卫平

创始人宋卫平之于绿城的痕迹正在被"抹去"。

香港联交所披露，4月25日至5月16日，宋卫平家族连续减持11次，合计减持约935万股，套现约5935万港元，其在绿城中国（03900.HK）的股权比例从10.75%降至10.35%。

绿城对外回应，此举为规避监管部门同业竞争限制，宋卫平家族持股比例拟降低至10%以下，减持动作正在继续。

2014年底，中交集团斥资60亿港元获得绿城大股东地位和多数董事会席位，基本控制绿城。宋卫平带领老部下另起炉灶，二次创业蓝城集团，以小镇业务为主，宋卫平持股70%掌控。

尽管蓝绿彻底分家，但双方围绕小镇业务的同业竞争一直存在。宋卫平家族此番减持绿城股份，幕后深意不只是规避同业竞争，更像是中交集团"去宋卫平化"的终局性符号。

宋卫平创办的绿城，一度是中国地产行业的品质清流，最近五年，却迷失在房企高周转模式的大潮之中，合约销售额和权益金额排名分别跌至行业第17位和第41位。

绿城过往兴衰，皆与宋卫平息息相关。当属于他的时代就要结束时，绿城又将何往？

关于去宋卫平化这一点，中交集团从未掩饰过。

"绿城是一个家族企业发展起来的，有着很鲜明的宋卫平特色，这种文化有着有利的地方，也有一定的负面影响。在事权管理，特别是市场战略、业务发展战略、内控方面没有达到中交的标准。"2015年5月，入主绿城不久，中交集团董秘刘文生对棱镜等媒体表态，"有了足够的投票权，我们要改造董事会，强势进入管理层，保证我们行使决策权。"

作为入主绿城的资本操盘手，刘文生与宋卫平一并是董事会联席主席。目前绿城6名执行董事中，中交占据四席，拥有主导话语权，包括刘文生、张亚东、李青岸、李永前，老绿城只剩宋卫平和李骏。

此前披露的绿城2018年年报显示，中交集团持股28.81%，是第一大股东；九龙仓持股24.93%，是第二大股东；宋卫平家族持股10.8%。2018年1月，绿城联合创始人、宋卫平最重要的搭档寿柏年将持有的8.06%股份全部出售，彻底离场。

控制董事会决策权之后，中交集团展开组织架构和人事布局调整。

2018年6月，绿城打破此前"一体五翼"架构，调整为"11+5"，组织架构愈发扁平化。同时，中交背景的张亚东空降绿城，并在两个月后取代曹舟南，担任行政总裁一职。

曹舟南是绿城重臣，一度被视为宋卫平接班人，和宋卫平"用眼神就可以实现交流"。

此次调整仅过半年，绿城架构再次变化，由"11+5"调整为"8+3"，分为8个重资产板块及管理（代建）、生活、科技三个轻资产板块，"改善机构协调性，提高效能"。

对于内部来说，连续架构调整的另一番意思是中交集团在关键岗位继续收权，削弱原先绿城人马的权重，尤其是曹舟男的出走，被视为老绿城人悉数出局的标志。

2018年8月的绿城行政总裁换帅沟通会，宋卫平现身回应，"江山代有人才出，宋卫平当然要被历史所淘汰，不淘汰时代就不会进步。不要人家‘去宋卫平化’，我自己‘去宋卫平化’就好了。"

绿城房地产开发主业同样在"去宋卫平化"，2018年中悄然施行高周转模式。在宋卫平时代，他对产品质量的执著近乎偏执，因此在业界留下极好口碑。

财经作家吴晓波曾在2014年撰文举例，记得交房那天，原本已铺设完工的大堂地砖突然被挖去一大片，管家苦笑着说，"昨天宋总来过了，说这片地砖不对头，强令换掉"。

不过，布局多在一二线城市、改善及合作代建项目居多的绿城，并非高周转模式的最佳实践者。

一位绿城内部人士表示，虽然公司发文要求加快销售去化，加速回笼资金，但大量代建合作项目并没有主导权，另外，自主项目同样缺少碧桂园"4568"这种具备明确时间要求的高周转实施细则。

正如2019年3月张亚东所说，他本来期望绿城可以做到"5912"，即5个月拿地，9个月开盘，12个月现金流回正，实际呈现的结果却是"61220"（6个月拿地，12个月开盘，20个月现金流回正）。

克而瑞地产研究数据显示，2018年，绿城中国合约销售额为1563亿元，在房企中排名中从2017年第11位下滑至第17位。如果把代建项目剔出后，其权益销售金额仅554亿元，排名落至第41位 

但从财务数据来看，中交入主直接改善了宋卫平时代的高负债局面。

2014至2018年，绿城净负债率逐年下降，分别是76.7%、73%、58.1%、46.4%、55.3%；融资成本也在降低，从2014至2018年分别是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%。

截止2018年年底，绿城账面现金482亿元，当前总有息负债815亿元，其中1年内到期、1-2年到期和2年以上到期的债务占比为 22%、36%、42%，债务结构健康。

谁该为颓势负责

资本市场是清醒的。 

截止2019年5月24日，绿城中国（03900.HK）、绿城服务（02869.HK）的总市值分别约110亿港元、160亿港元。这意味着，绿城地产这一主营业务市值不及物业服务，投资者用脚投票，表达对绿城中国的失望。

谁该对此负责？

2010年"国十一条"的最严楼市调控之前，绿城凭借高负债、高成本扩张凶猛，销售额一度仅次于万科，排名全国房企第二。

此后的调控政策，加剧绿城资金危机，该公司净资产负债率一度达到163%，破产传闻风起。被指"一个月一个月赴境外豪赌"的宋卫平寻求外部资金救援，香港九龙仓旋即入股。

2014年，又一个白衣骑士融创出现，拟以62.98亿港币的代价收购绿城中国24.313%股份，一度接管绿城，此后宋卫平反悔，改嫁绿城予中交集团，并最终失去绿城控制权。

2015年，房地产行业迎来黄金期，包括碧桂园、融创、新城控股等公司提前高负债拿地，抓住二三线城市红利，实现规模上的弯道超车。对于绿城来说，内部股权、人事动荡不安，外部拿地踟蹰不前，错过五年红利。

现任绿城管理层尚未力挽狂澜。

2019年，张亚东给绿城定下销售目标1800亿元，"争取冲刺2000亿"。运营数据显示，2019年1-4月，绿城权益及代建合计销售额383亿元，不及去年同期的413亿元。

"2019年一季度我们最痛苦，因没有货卖。没有货就没有营销、没有回款，也就没有投资。现在的货基本都是两年前拿的地，现在的利润得靠三年前的项目。预计上半年我们销售额完成约30%，70%集中在下半年，根本的原因是手上没有项目。"3月20日，张亚东对媒体表示，投资拿地是绿城当下最关键问题。

绿城财报显示，2014年至2018年五年间，土地储备不足，以建筑面积计算，分别是3489万平米、3124万平米、2912万平米、3032万平米、3247万平米。

与绿城规模相当的央企金茂、民企旭辉2018年土储分别是6420万平米、5500万平米。

进入2019年，绿城加快抢地节奏，遗憾错失最佳价格区间。

一季度绿城拍下9块土地，斥资242亿元，其中四个浙江地块拿地成本颇高。比如其溢价近50%，以19.7亿元拍下的杭州萧山地块，实际可售楼面价约3.5万元/平米，与周边在售高层项目相当。

主业困顿，小镇业务被张亚东寄予厚望。

张亚东特意提出，将从绿城2019年投资额中拨出50亿元，计划投资20个小镇，因小镇业务虽然仅占10%的营收，但"在我们的利润盘子中，贡献了三分之一的利润"。绿城2018年财报并未单独公布小镇业务的财务数据。

不过，张亚东这一规划与宋卫平的蓝城小镇正面冲突不断。

棱镜自业内人士处得知，张亚东曾计划在2018年召开绿城小镇业务主题发布会，主持人、酒店、邀请函等准备都已就绪，最后未能召开。"原因在于，宋卫平不允许绿城打小镇这张牌，极力反对绿城召开发布会。"

3月20日，张亚东的绿城小镇发布以小范围媒体沟通会的形式得以进行。

宋卫平与中交在业务层面的冲突不止于此。

早在2016年，中交地产的前身中房地产豪掷45亿元，拿下重庆北部新区中央公园地块；绿城则苦于进入重庆市场而不得。两家同为中交集团旗下地产公司，决定共同注资项目公司开发。

熟悉该项目的绿城人士告诉棱镜，宋卫平颇为看重，划为绿城直管项目，等绿城把前期规划设计完成，办公场所装修完毕，新员工到岗办公一个多月后，项目合作不了了之。

宋卫平押宝蓝城

宋卫平目前唯一的事业是蓝城小镇，这是他反对绿城主打小镇业务的原因之一。

2014年绿城计划易手孙宏斌之时，宋卫平将绿城未上市业务由绿城建设更名为蓝城，包括代建、小镇等业务，其中代建业务利润最高，税后净利润过亿，毛利率超过60%，净利润超过30%。

5月中旬，棱镜实地探访该项目，目前除酒店、主题乐园、商业街少量门店开业外，核心的养老中心、学校等项目仍在建设当中。

现场工作人员介绍，规划住宅项目合计约8000套，目前在售小高层住宅价格在1.9万/平方米左右，3.8万元/平方米左右的中式别墅已经售罄，客户多以杭州省内为主，住宅项目陆续在2019年底交付。

上述工作人员介绍，宋卫平每隔一两个月会来项目视察一次，从项目设计到施工，事无巨细都会过问。

近期拜访过宋卫平的人士告诉棱镜，宋老板现在深居简出，不太爱见人，不太愿意说话，不再接受媒体采访，行业内部会议也不再出席。

蓝城官方回复棱镜问询时表示，"宋总的想法是，等把小镇做好了，再发声。"

根据蓝城截止4月底的数据，目前已建+在建+规划的小镇项目为80个，代建项目为252个，暂未公开销售金额。

随着以小镇之名行房地产开发之实现象频发，特色小镇业务正受到政府严格监管。业内人士对棱镜表示，现在小镇业务最核心要素是，如何将农业用地变更为商业用地，这也是宋卫平所思考的问题。

和君产城发展研究中心2018年一份报告指出，由于低密度和低入住率，蓝城小镇的生活配套无论是农业、商业还是健康，基本没有找到盈利模式，目前在靠地产利润进行贴补（蓝城小镇一般有销售额2%的小镇基金补贴小镇商业）。

"宋卫平解决了美好小镇生活的‘形’，却并未很好解决‘魂’的问题。"这份报告写道。

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