投资学区房 可能越来越不是一个好选择

投资学区房 可能越来越不是一个好选择

前段时间，我们谈及有关"老破小"的问题，所引发的碰撞超出了想象。而细看回复的评论，就很值得玩味，"老破小"拥趸们投资的执念，都很整齐地落在学区房上。

这在楼市投资上，从任何角度来看都显得很政治正确。就像我们去任何一个售楼处买房，开口询问的权重，排序上差不多都是学区、地铁（看城市能级）、生活配套。而如果有一个好学区的光环，那么成交基本就算完成了九成九。

其实这样一个很魔性的话题，模棱两可才是安全的，但在我眼中，投资没必要执着于学区房。

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先和大家分享一次我对学区房的投资经历，是失败的那种。

本质上这没什么避讳，所有对楼市投资最成熟的认知，必有一面是来自过去交过的"学费"。这一点上，犯过错误的人比那些完美无缺的，会更有价值。

早年在一个能级还不错的城市寻找标的，城市正处于急速扩张期，所以最好的标的板块，一定是这个城市全力投资的新城区。

初始基本面上，大家都差不多一穷二白，选筹没那么纠结，水位差也很平衡。而市政府的迁来，把这个板块切成两块，西面名牌商业，盖在地铁上头，东面只能说"生态良好"。

我不知道各位会怎么选择，想必也有读者猜到，为了平衡新区布局，紧张的优质学区资源确实配给东面。所以，站队西面的我，在这些年收益率上完美跑输东面了。

这个错误不是买了学区房有多么惨烈，而是没买学区房跑输了走势。

也许我的孤例比较偏颇，但抛开肉身的感知，来自腾讯财经的数据统计，学区房和非学区房在涨幅上的差异达到27%，并且随着时间轴的拉长，趋势是扩大的。

说起来，是不是还挺打脸的，尤其是用事实打脸，还真没脾气。

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学区房除了房价跑得快，还在楼市的熊市中非常抗跌。

去年的上海楼市由于调控介入最深，在全国的大池子中，水温是最低的。但这段艰难时刻，最真实的上海二手房价格的恒星指数，以学区为切割，分化结果就很有意思。

这段时间上海楼市开启了回调，是市场公认的事实，二手学区房却有点倔强，站位到上涨那边。

好，我们再拉长一点，再真实一点，一房一万帮我们统计了，从2017年5月到2019年2月的上海楼市二手房态势，整体下降了13.3%。而与之对应的学区房的跌幅仅为6.0%，也就是说，在抗跌这件事上，有学区的至少更具有稳定性。

坦白讲，除了那次失败的学区投资外，我本身也是个学区房的受益者，所居住的苏州工业园区，现在是全国楼市中只涨不跌的"妖股"。但很少有人知道，园区由于调控比较早，回调盘整甚至还早于上海。

那段时间，大家日子不好过的时候，我发现我家涨了。

后来为了这个事，我还和周边好几个中介聊了下，理由也简单，我们板块的学校虽然新，但起点还算高，头两年考试排名还挺靠前，这样市场就认可了。加上当时园区房价态势很平坦，换过来压力不算大。就这样，平静的水池找到了缺口，水纷纷往这边涌。

说白了，楼市的熊市本质上就是盘整市，上学的需求是一直存在，且和周期不重叠的。既然优质的学区现在能够得上，那干嘛不够一够，上更好得呢？这样子，优质学区的二手房换手频率就会很高，不断有活水注入，水位反而会抬升。

好了，左脸和右脸都打红了，涨得快，如此的投资品简直完美，那还有什么不满意呢？

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越完美的投资品，往往命门越致命。不过在聊聊学区房的命门前，我想和各位分享最近一件投资趣事。

这个五一，我应邀去拜会一位私募大佬，觥筹交错间，这位大佬很是惆怅。理由听着有点无厘头，就是当他发现八百多清仓茅台股票后，市场上很难找到同样确定性的替换标的，局面就很尴尬了。

实际上，这也是之前资本市场的真实业态。从北上资金入局开始，如今大量优质蓝筹筹码被牢牢掌握在机构手中，还不轻易吐出来，这样能在散户手中流通的筹码就越来越少。反过来，又把这些蓝筹价格和估值越推越贵。

那么不是好事吗？从历史复盘看，每一次这样得现象出现，接下来的剧本就是蓝筹泡沫膨胀，然后破灭。

其实就是投资中最底层的逻辑——你投资的标的价值，估值是否合理。

从这个视角来看学区房。买学区房就是买教育资源和成长圈层，房子本身是附属品，这样的认知某种意义上已经深入骨髓且固化了。

因此，当你在上海的市中心看到，即使一街之隔，这样的"老破小"出价300万，卖家还要让价。

先不说这样的学区房在很多城市中大量真实地存在，也不谈父母为了孩子在生活上付出了什么，可这样的学票溢价，市场是真实买账的。这一点上，有大把愿意接盘的人，估值也称不上不合理。

更重要的，就像讨论蓝筹，对于学区房，市场的共识是非常单向的。在投资界有个极其的经典术语，叫"戴维斯双击"。

什么意思？简单说，当时以低估值买入潜力股时，随着股价提升，估值也水涨船高，市场也更加认可，这样收益是倍乘效应，就是名利双收。

这样子，市场对学区房的预期是稳定得，理解这个模型，就能明白学区房价格被不停助推的的底层逻辑。

可市场往往有分歧才是好事，最怕的就是预期太过一致，越一致，风险越大。

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最近看到一张照片，看着有点唏嘘。

背景是这么回事，这些都是深圳福田区东海花园业主，而这小区是个13万每平的学区房，让事情本身更耐人寻味。

就在4月，小区对面学校由"外国语学校东海附属小学"改名为"深圳外国语小学"。然而，就在业主们踌躇满志准备用这个概念去中介那调房价时，第二天政策宣布"东海花园一二期不再有学区房资格"。

也就是说，学区房没了，这种场景也就不难想象了。不过，学区房命门也基本铺开了。

首先，先考虑下学区房的接盘者是谁？我们看到很多天价的学区房存在，让人觉得这是个有钱人的游戏。但实话说，真正富人基本不会参与到这样的赛道中，他们早已为孩子备好了其他跑道。

我曾见到一个豪宅扎堆的学校，一个学生的父亲觉这学校国产的空气净化器不好，就出钱全部换成进口的了。

而那些知道自己短期够不上的，也就不折腾学区了。所以，"中产"这个词虽然别扭，学区房基本上就是他们之间的游戏。

实际上，我身边的朋友们状态也是这样的，天价学区房，牺牲生活品质咬咬牙也能够得上，但更能支撑他们的是，未来可以加价卖给下一个读书的家长，然后补偿回来。

而这样就很明朗，强势的群体不在这个游戏中，有能力的不会去维护这个体系。而依靠这个体系的，面对体系的政策操盘，基本是无力的。我至今对有一年的园区学区变动记忆深刻，再委屈、再不满、再闹，最后该接受还是接受。

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但这样的政策操盘本质也没错，并且教育公平化的势头也不是一天两天了。

从北京"多校划片，摇号入学"打响第一枪，到这次深圳龙岗区实行学区积分制，本质上都是为了解决越来稀缺得教育资源，操盘改变预期。

反过来，与前文的"戴维斯双击"对应的，是"戴维斯双杀"，过高的预期没有兑现时，跌幅也是乘数效应。你也不难想象那些被划走学区房子的房价下场，当初涨幅有多欢快，跌起来就有多痛苦。

而相比同为有着示范效应的北京和深圳，上海做法也许更值得仔细推敲。

众所知周，上海是中国民办教育最发达的城市，这背后是教育市场化做得好。虽然凯撒归凯撒，上帝归上帝，但双轨制并没有更好地扭转学区的稀缺性。

我看到一个很有意思数据，就是印象中统治级地位的内环学区房，占比已经不足45%。原因倒不是上海怎么把内环的教育资源往外迁，而是产业外迁升级。

大量的新兴产业在内环外崛起，更好的前途和待遇必然带来更多的人才，而人才聚集实际上就带来教育圈层的抬升。比如像上海的张江、北京的西二旗的"码农子女"，就开始反过来推动学校能级。

这样通过产业升级的手法，带动学区房变迁。

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总之，这样一股势头已经开始在一线城市漫延，也许其他城市觉得很远，但未来总比我们想象中要快。

这一点上，投资学区房以前是"戴维斯双击"没错。但长期看，还存在各种不确定性，任何一只黑天鹅，可能都会让投资学区房变成"戴维斯双杀"。

当然，投资房产是需要考量综合因素的。学区房只是一个切面，但至少在投资上，我不会再放到第一的位置。

最后，抛开冰冷的投资，说点人情味的。最近看巴菲特的年会，有点感慨，看到11岁孩子在股东大会上向股神提问，挥洒自如。

后来，我和团队做了一次《戴维斯王朝》读书分会上，问到一个问题：你会给孩子留下什么？一笔钱，几套房，还是一套值得传承的价值体系？

最后，祝各位的孩子都能上到心仪的学校，也期待我们以后不会再问出这样的问题。

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