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投资学区房 可能越来越不是一个好选择

来源 : 虎嗅 2019-05-15 16:46

 

投资学区房 可能越来越不是一个好选择0

投资学区房 可能越来越不是一个好选择

前段时间,我们谈及有关"老破小"的问题,所引发的碰撞超出了想象。而细看回复的评论,就很值得玩味,"老破小"拥趸们投资的执念,都很整齐地落在学区房上。

这在楼市投资上,从任何角度来看都显得很政治正确。就像我们去任何一个售楼处买房,开口询问的权重,排序上差不多都是学区、地铁(看城市能级)、生活配套。而如果有一个好学区的光环,那么成交基本就算完成了九成九。

 

其实这样一个很魔性的话题,模棱两可才是安全的,但在我眼中,投资没必要执着于学区房。

 

01

 

先和大家分享一次我对学区房的投资经历,是失败的那种。

 

本质上这没什么避讳,所有对楼市投资最成熟的认知,必有一面是来自过去交过的"学费"。这一点上,犯过错误的人比那些完美无缺的,会更有价值。

 

早年在一个能级还不错的城市寻找标的,城市正处于急速扩张期,所以最好的标的板块,一定是这个城市全力投资的新城区。

 

初始基本面上,大家都差不多一穷二白,选筹没那么纠结,水位差也很平衡。而市政府的迁来,把这个板块切成两块,西面名牌商业,盖在地铁上头,东面只能说"生态良好"。

 

我不知道各位会怎么选择,想必也有读者猜到,为了平衡新区布局,紧张的优质学区资源确实配给东面。所以,站队西面的我,在这些年收益率上完美跑输东面了。

 

这个错误不是买了学区房有多么惨烈,而是没买学区房跑输了走势。

 

也许我的孤例比较偏颇,但抛开肉身的感知,来自腾讯财经的数据统计,学区房和非学区房在涨幅上的差异达到27%,并且随着时间轴的拉长,趋势是扩大的。

 

说起来,是不是还挺打脸的,尤其是用事实打脸,还真没脾气。

 

02

 

 

学区房除了房价跑得快,还在楼市的熊市中非常抗跌。

 

去年的上海楼市由于调控介入最深,在全国的大池子中,水温是最低的。但这段艰难时刻,最真实的上海二手房价格的恒星指数,以学区为切割,分化结果就很有意思。

 

 

这段时间上海楼市开启了回调,是市场公认的事实,二手学区房却有点倔强,站位到上涨那边。

 

好,我们再拉长一点,再真实一点,一房一万帮我们统计了,从2017年5月到2019年2月的上海楼市二手房态势,整体下降了13.3%。而与之对应的学区房的跌幅仅为6.0%,也就是说,在抗跌这件事上,有学区的至少更具有稳定性。

 

 

坦白讲,除了那次失败的学区投资外,我本身也是个学区房的受益者,所居住的苏州工业园区,现在是全国楼市中只涨不跌的"妖股"。但很少有人知道,园区由于调控比较早,回调盘整甚至还早于上海。

 

那段时间,大家日子不好过的时候,我发现我家涨了。

 

后来为了这个事,我还和周边好几个中介聊了下,理由也简单,我们板块的学校虽然新,但起点还算高,头两年考试排名还挺靠前,这样市场就认可了。加上当时园区房价态势很平坦,换过来压力不算大。就这样,平静的水池找到了缺口,水纷纷往这边涌。

 

说白了,楼市的熊市本质上就是盘整市,上学的需求是一直存在,且和周期不重叠的。既然优质的学区现在能够得上,那干嘛不够一够,上更好得呢?这样子,优质学区的二手房换手频率就会很高,不断有活水注入,水位反而会抬升。

 

好了,左脸和右脸都打红了,涨得快,如此的投资品简直完美,那还有什么不满意呢?

 

03

 

越完美的投资品,往往命门越致命。不过在聊聊学区房的命门前,我想和各位分享最近一件投资趣事。

 

这个五一,我应邀去拜会一位私募大佬,觥筹交错间,这位大佬很是惆怅。理由听着有点无厘头,就是当他发现八百多清仓茅台股票后,市场上很难找到同样确定性的替换标的,局面就很尴尬了。

 

实际上,这也是之前资本市场的真实业态。从北上资金入局开始,如今大量优质蓝筹筹码被牢牢掌握在机构手中,还不轻易吐出来,这样能在散户手中流通的筹码就越来越少。反过来,又把这些蓝筹价格和估值越推越贵。

 

那么不是好事吗?从历史复盘看,每一次这样得现象出现,接下来的剧本就是蓝筹泡沫膨胀,然后破灭。

 

其实就是投资中最底层的逻辑——你投资的标的价值,估值是否合理。

 

从这个视角来看学区房。买学区房就是买教育资源和成长圈层,房子本身是附属品,这样的认知某种意义上已经深入骨髓且固化了。

 

因此,当你在上海的市中心看到,即使一街之隔,这样的"老破小"出价300万,卖家还要让价。

 

 

 

先不说这样的学区房在很多城市中大量真实地存在,也不谈父母为了孩子在生活上付出了什么,可这样的学票溢价,市场是真实买账的。这一点上,有大把愿意接盘的人,估值也称不上不合理。

 

更重要的,就像讨论蓝筹,对于学区房,市场的共识是非常单向的。在投资界有个极其的经典术语,叫"戴维斯双击"。

 

什么意思?简单说,当时以低估值买入潜力股时,随着股价提升,估值也水涨船高,市场也更加认可,这样收益是倍乘效应,就是名利双收。

 

这样子,市场对学区房的预期是稳定得,理解这个模型,就能明白学区房价格被不停助推的的底层逻辑。

 

市场往往有分歧才是好事,最怕的就是预期太过一致,越一致,风险越大

 

04

 

最近看到一张照片,看着有点唏嘘。

 

背景是这么回事,这些都是深圳福田区东海花园业主,而这小区是个13万每平的学区房,让事情本身更耐人寻味。

 

就在4月,小区对面学校由"外国语学校东海附属小学"改名为"深圳外国语小学"。然而,就在业主们踌躇满志准备用这个概念去中介那调房价时,第二天政策宣布"东海花园一二期不再有学区房资格"。

 

也就是说,学区房没了,这种场景也就不难想象了。不过,学区房命门也基本铺开了。

 

首先,先考虑下学区房的接盘者是谁?我们看到很多天价的学区房存在,让人觉得这是个有钱人的游戏。但实话说,真正富人基本不会参与到这样的赛道中,他们早已为孩子备好了其他跑道。

 

我曾见到一个豪宅扎堆的学校,一个学生的父亲觉这学校国产的空气净化器不好,就出钱全部换成进口的了。

 

而那些知道自己短期够不上的,也就不折腾学区了。所以,"中产"这个词虽然别扭,学区房基本上就是他们之间的游戏。

 

实际上,我身边的朋友们状态也是这样的,天价学区房,牺牲生活品质咬咬牙也能够得上,但更能支撑他们的是,未来可以加价卖给下一个读书的家长,然后补偿回来。

 

而这样就很明朗,强势的群体不在这个游戏中,有能力的不会去维护这个体系。而依靠这个体系的,面对体系的政策操盘,基本是无力的。我至今对有一年的园区学区变动记忆深刻,再委屈、再不满、再闹,最后该接受还是接受。

 

05

 

但这样的政策操盘本质也没错,并且教育公平化的势头也不是一天两天了。

 

从北京"多校划片,摇号入学"打响第一枪,到这次深圳龙岗区实行学区积分制,本质上都是为了解决越来稀缺得教育资源,操盘改变预期。

 

反过来,与前文的"戴维斯双击"对应的,是"戴维斯双杀",过高的预期没有兑现时,跌幅也是乘数效应。你也不难想象那些被划走学区房子的房价下场,当初涨幅有多欢快,跌起来就有多痛苦。

 

而相比同为有着示范效应的北京和深圳,上海做法也许更值得仔细推敲。

 

众所知周,上海是中国民办教育最发达的城市,这背后是教育市场化做得好。虽然凯撒归凯撒,上帝归上帝,但双轨制并没有更好地扭转学区的稀缺性。

 

我看到一个很有意思数据,就是印象中统治级地位的内环学区房,占比已经不足45%。原因倒不是上海怎么把内环的教育资源往外迁,而是产业外迁升级。

 

 

大量的新兴产业在内环外崛起,更好的前途和待遇必然带来更多的人才,而人才聚集实际上就带来教育圈层的抬升。比如像上海的张江、北京的西二旗的"码农子女",就开始反过来推动学校能级。

 

这样通过产业升级的手法,带动学区房变迁。

 

06

 

总之,这样一股势头已经开始在一线城市漫延,也许其他城市觉得很远,但未来总比我们想象中要快。

 

这一点上,投资学区房以前是"戴维斯双击"没错。但长期看,还存在各种不确定性,任何一只黑天鹅,可能都会让投资学区房变成"戴维斯双杀"。

 

当然,投资房产是需要考量综合因素的。学区房只是一个切面,但至少在投资上,我不会再放到第一的位置。

 

最后,抛开冰冷的投资,说点人情味的。最近看巴菲特的年会,有点感慨,看到11岁孩子在股东大会上向股神提问,挥洒自如。

 

后来,我和团队做了一次《戴维斯王朝》读书分会上,问到一个问题:你会给孩子留下什么?一笔钱,几套房,还是一套值得传承的价值体系?

 

最后,祝各位的孩子都能上到心仪的学校,也期待我们以后不会再问出这样的问题。

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